IAS 16 ”Property Plant and Equipment” (”Imobilizari corporale”) descrie tratamentul contabil al imobilizarilor corporale utilizate in scopul productiei, livrarii de bunuri sau servicii sau in scopuri administrative.

IAS 40 “Investment Property” (Investitii imobiliare) descrie tratamentul contabil al imobilizarilor corporale (de tipul cladiri si pamanturi) detinute  in scopul obtinerii de venituri prin inchiriere sau detinute in scopul aprecierii valorii lor in timp si implicit generarii unui venit.

Tratamentul contabil conform IAS 16 ofera 2 optiuni acceptate:

• costul net contabil= costul istoric – amortizarea acumulata. Acest cost poate fi ajustat in cazul unei deprecieri permanente a imobilizarii.
• metoda reevaluarii, conform careia o imobilizare se contabilizeaza la valoare justa la momentul reevaluarii din care se scade amortizarea acumulata si deprecieri de valoare ulterioare.

Tratamentul contabil conform IAS 40 ofera 2 optiuni acceptate:

• modelul costului net contabil: costul istoric – amortizarea acumulata. Acest cost poate fi ajustat in cazul unei deprecieri permanente a imobilizarii (identic cu tratamentul IAS 16).

• modelul bazat pe valoarea justa, astfel toate investitiile imobiliare vor fi contabilizate la valoarea justa. Un castig sau o pierdere aparuta in urma modificarii valorii juste a investitiei imobiliare se inregistreaza in contul de profit si pierdere         (! Atentie diferit de tratamentul contabil conform IAS 16 Metoda reevaluarii)

Evaluare initiala

In exemplul urmator vom prezenta modul de inregistrare initiala a imobilizarilor in momentul achizitiei lor.

Indiferent de metoda aleasa de contabilizare initial imobilizarile corporale se vor recunoaste in contabilitate la o valoare care include toate costurile necesare ca activele respective sa fie aduse in stare de functionare.

Costul total cuprinde pretul de cumparare al acestora la care se adauga orice cheltuieli direct atribuibile tranzactiei.

Exemple de astfel de costuri sunt:

• pretul de achizitie,
• orice cheltuieli direct atribuibile tranzactiei:
  • taxe legale aferente, taxe vamale,
  • costuri cu transportul dar si costuri legate de pragatirea terenului sau locatiei, instalare si testare
  • costuri legate de demontarea utilajelor, mutarea acestora si reamenajarea locatiei (vezi costuri de dezafectare).

Avem exemplul unei companii X care achizitioneaza o cladire de birouri neamenajate in valoare de 1.200.000 Euro in martie 2013. Pentru incheierea contractului de vanzare-cumparare prin care se achizitioneaza cladirea au fost necesare servicii suport. In acest sens s-au platit in data de 25.02.2013 o factura de servicii juridice in valoare de 500 Euro si una de servicii fiscale in valoare de 350 Euro.

Avem  2 scenarii propuse:

Scenariul 1: Compania X a achizitionat cladirea de birouri pentru activitatea proprie si va deveni sediul principal al firmei.

Scenariul 2: Compania X a achizitionat cladirea de birouri ca sursa de venit prin inchirierea de birouri catre clienti.

Cladirea pentru a putea fi utilizata ca locatie birouri trebuie sa suporte costuri suplimentare de amenajare la exterior si interior dupa cum urmeaza:

Inainte de a incepe finisajele exterioare sunt necesare unele lucrari de pregatire a locatiei care genereaza costuri in valoare de 5.000 Euro angajate in luna martie 2013.

Firma angajeaza de asemenea costuri de amenajare a birourilor in suma de 250.000 Euro in luna aprilie 2013. La sfarsitul acestor amenajari birourile sunt disponibile spre folosinta.

Firma incheie in luna mai 2013 un contract de servicii de publicitate pentru atragerea clientilor (scenariul nr. 2) in valoare de 9000 Euro ce include servicii de publicitate de 1500 Euro/luna timp de 6 luni.

In luna mai compania incheie un contract cu o firma Y pentru administrarea cladirii de birouri. Suma lunara de plata este de 2000 Euro.

In luna mai se angajeaza 2 receptionere la cladire care vor fi platite cu un salariu lunar de 700 Euro/luna fiecare.

Se cere sa se evidentieze in contabilitate, in conformitate cu IFRS, inregistrarea initiala a achizitiei mijlocului fix (cladirea de birouri) in luna martie 2013 precum si inregistrarile ulterioare recunoscute ca si cresteri de valoare a mijlocului fix la sfarsitul lunilor aprilie si mai 2013.

Un prim pas in deciderea modului corect de contabilizare a cladirii de birouri conform IFRS il reprezinta stabilirea tipului de imobilizare corporala si care este standardul IFRS care se va aplica.

In acest sens in cazul unei imobilizari corporale de tipul : pamant sau cladire acestea pot genera venituri companiei care le detine:

1. prin folosirea lor pentru productie, livrare de bunuri sau servicii sau in scopuri administrative sau
2. prin inchirierea lor catre clienti si obtinerea unor venituri sau prin detinerea acestora in scopul aprecierii valorii lor in timp

In cazul 1, cladirea reprezinta o imobilizare ocupata de catre propietar si va fi contabilizata conform standardului IAS 16 “Imobilizari corporale”.

In cazul 2, cladirea reprezinta o investitie imobiliara si va fi contabilizata conform standardului IAS 40 “Investitii imobiliare”.

Cum vom contabiliza  cladirea achizitionata de catre compania X si cheltuielile aditionale generate?

Atat in cazul 1 cat si in cazul 2 cladirea va fi initial recunoscuta la cost. Aceasta deoarece atat conform IAS 16 cat si IAS 40 imobilizarea va fi recunoscuta initial la cost.

In cazul evaluarii si inregistrarii ulterioare a cladirii la sfarsitul fiecarui exercitiu financiar tratamentul contabil va fi diferit. In alt articol vom furniza un exemplu in acest sens.

Pentru informatii detaliate cu privire la contabilizarea imobilizarilor corporale conform standardului international IAS 16 consultati Ghidul IAS 16 accesand:  

http://www.finance-edu.ro/product/ias16

sau blogul http://www.alinademeter.ro